物业服务合同纠纷中履行抗辩权的适用

【裁判要旨】物业服务合同具有公共性、垄断性的特点，业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益。鉴于物业服务合同的特殊性，其履行过程中不应适用合同法规定的履行抗辩权，对不履行合同义务的行为不视为正当抗辩权，而应视为违约行为。

　　【案号】　一审：（2009）深福法民三初字第844号

　　　　　 　  二审：（2010）深中法民五终字第1645号

　　　　　 　  申诉：（2010）粤高法民一申字第4574号

一、基本案情

　　申请再审人（一审被告、二审上诉人）：蔡信雄。

　　申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：周燕珍。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市合能房地产开发有限公司物业管理分公司（以下称合能公司物业分公司）。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市合能房地产开发有限公司（以下称合能公司）。

　　经审理查明，2001年7月24日，周燕珍、蔡信雄与合能公司签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定周燕珍、蔡信雄向合能公司购买位于深圳市福田区福民路的中央花园尚德阁E栋601、603房，建筑面积分别为106.1l平方米、100.15平方米；房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由合能公司物业分公司负责房地产的物业管理，物业管理费按每平方米4.5元计收，业主委员会成立后，可续聘或另聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。签订合同后，周燕珍、蔡信雄于2001年10月17日办理了房屋入伙手续。2002年12月1目，合能公司物业分公司开始对中央花园物业进行管理，此前中央花园物业由合能公司委托其他物业公司管理。

　　由于对合能公司物业分公司收费标准和物业管理不满意，周燕珍、蔡信雄从2003年6月开始不再向合能公司物业分公司缴纳物业管理费、水电费等各项费用。合能公司物业分公司从2004年至2006年每年均通过寄送邮件方式向周燕珍、蔡信雄催收欠款。周燕珍、蔡信雄对拖欠2003年6月至10月的电费2921．26元(平均每月为584．25元)没有异议，但对2003年11月的电费450.16元有异议，认为从2003年11月6日开始电费由供电公司直接抄表到户，直接向用户收取，合能公司物业分公司在11月能收取的时间仅仅5天，电费不可能高达450．16元。合能公司物业分公司不能提供2003年11月电费的原始抄表记录。合能公司物业分公司在2004年9月计算周燕珍、蔡信雄的水费为零，也未能提交9月水费的原始抄表记录。

　　另查，合能公司物业分公司在管理中央花园物业期间，曾向部分业主按每平方米2．7元、2．8元标准收取部分月份的物业管理费，合能公司物业分公司曾与中央花园部分业主签订过协议，以免除或减让物业管理费的方式对其违约行为向部分业主补偿。从2008年1月1日起，合能公司物业分公司向中央花园业主按每月每平方米3．9元收取物业服务费。合能公司物业分公司曾于2003年1 1月6日与供电公司签订《关于移交用电户抄表到户的协议》，约定供电公司接管用户后，其与用户之间的债权债务关系与上诉人合能公司物业分公司无关。合能公司物业分公司在11月6日办理移交手续，移交之后的用户用电管理将由供电公司承接负责。

　　合能公司物业分公司为隶属于合能公司的非法人机构，无物业管理资质。合能公司于2000年1月5目取得丙级物业管理资质，目前为三级物业管理资质。两原告就中央花园的物业管理签订了《物业管理合同》。深圳市物价局发布的深价规[2007]1号《深圳市住宅区物业服务收费指导标准》（下称《指导标准》）第四条规定，住宅物业的前期物业服务收费标准由物业建设单位与其所选的物业服务企业依据《指导标准》协商确定并与物业买受人在购房合同中约定。前期物业服务如提供《指导标准》中最高服务等级未涵盖的服务内容、服务深度，收费标准需突破《指导标准》规定的最高收费标准的(高层每月每平方米3．9元，多层每月每平方米1．3元)，物业建设单位应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格的申请，市物价局审核论证。后核定该物业的收费标准，作为前期物业服务招标或协议的最高收费标准。未经市物价局核定的，不得超出《指导标准》的最高收费标准。第六条第二款规定，该通知实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。

　　二、审理情况

　　深圳市福田区人民法院经审理认为：《深圳经济特区物业管理条例》第五十条规定：“建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利”。合能公司与上诉人周燕珍、蔡信雄签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》对中央花园的物业管理企业及物业管理费标准作了约定，该约定是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。周燕珍、蔡信雄在购房时已知道中央花园的物业管理费为每月每平方米4.5元，周燕珍、蔡信雄未能提供证据证明开发商合能公司在售房时对物业服务的内容有明确具体的承诺，并且该承诺与实际不符的事实。此外，物业管理费实行政府指导价，合能公司物业分公司超过其总公司资质标准收费并没有因违反法律法规的强制性规定导致收费无效。周燕珍、蔡信雄应按约定履行义务，按每月每平方米4．5元交纳物业管理费。周燕珍、蔡信雄如认为合能公司物业分公司的服务质价不符、管理混乱，应通过合法的途径，如促成中央花园业主尽早成立业主委员会，由业主委员会另选聘物业服务企业的方式解决。周燕珍、蔡信雄以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据，不予支持。关于周燕珍、蔡信雄应交的各项费用。2003年11月6日后，中央花园用户的电费由供电公司收取，合能公司物业分公司只能收取该月l日至5日的电费，合能公司物业分公司主张该期间电费为450.16元，与周燕珍、蔡信雄前五个月的月平均电费584．25元相距甚远，且合能公司物业分公司不能提供周燕珍、蔡信雄该期间用电的原始记录。合能公司物业分公司对2003年11月电费的主张，依据不足，不予支持。周燕珍、蔡信雄应交纳的电费为双方无争议部分2003年6月至10月的2921.26元。合能公司物业分公司未对周燕珍、蔡信雄2004年9月水费抄表，l0月的水费记录实际包含了9月、10月两个月的记录，导致10月水费超过22立方米，将按阶梯累进方式计价水费、排污费，因此，合能公司物业分公司主张2003年6月至2008年12月的水费为6349.27元、排污费为1796.24元，依据不足，不予采信。周燕珍、蔡信雄自愿按5432.35元计算水费、按1701.45元计算排污费，予以认可。周燕珍、蔡信雄应支付2003年6月至2008年12月的物业管理费为4.5元×55个月×206.26平方米+3．9元×12个月×206.26平方米=60702.32元，合能公司物业分公司主张60454.81元，属于自行处分自己的权利，予以支持。周燕珍、蔡信雄应交的2003年6月至2008年l2月的本体维修基金为0.25元×67个月×206.26平方米=3454.86元，合能公司物业分公司主张3970.51元有误，予以纠正。周燕珍、蔡信雄欠费事出有因，合能公司物业分公司超资质收费、对同一小区存在不同收费标准、水电费抄表依据不足导致计价结果不能令人信服等，是引发其与周燕珍、蔡信雄矛盾的主要原因，合能公司物业分公司对纠纷的产生存在一定的过错，其请求周燕珍、蔡信雄支付滞纳金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：（一）周燕珍、蔡信雄应在本判决发生法律效力之日起10日内向深圳市合能房地产开发有限公司物业管理分公司支付2003年6月至10月的电费2921.26元、2003年6月至2008年12月的水费5432.35元、排污费1701.45元、本体维修基金3454.86元、物业管理费60454.81元；（二）驳回深圳市合能房地产开发有限公司物业管理分公司的其他诉讼请求。

  　秦信雄、周燕珍不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。

　　深圳市中级人民法院经审理认为，本案的争议焦点为：（一）合能公司物业分公司是否有权收取2003年之后的涉案物业管理费？（二）如合能公司物业分公司有权收取上述管理费，应当按照什么标准收取？（三）关于滞纳金的诉讼请求是否应当得到支持?

　　对于焦点一，涉案买卖合同约定：房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由被上诉人合能公司的物业管理分公司负责房地产的物业管理。合能公司物业分公司在2002年12月1日对涉案物业进行管理，合能公司物业分公司的诉讼请求涉及的也是2002年12月1日之后的物业管理费，在此之前，合能公司是否委托其他物业管理公司对涉案物业进行管理的事实与本案当事人的请求没有关联，对本案的处理结果没有影响。涉案买卖合同还约定：业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。涉案小区的业主委员会当时尚未成立，合能公司物业分公司的物业管理行为符合涉案合同的约定，原审原告进行物业管理有合同依据，有权收取相应的物业管理费。

　　对于焦点二，业主主张相关收费标准的条款无效，但在本案中未能提供充分的证据证明该条款违反法律、行政法规的强制性规定，故该主张依据不足，不予采纳。《指导标准》)第六条第二款规定，该通知实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。因此，不论是按照买卖合同中的约定还是按照有关收费指导标准的规定，原审法院认定涉案物业管理费在2007年l1月1日之前按照涉案买卖合同约定的每月每平方米4.5元收取并无不当。

　　合能公司物业分公司向部分业主收费时按照不同的收费标准，上诉人未能提供证据证明该变通行为无依据，当事人协商一致，可以变更合同。原审法院认定合能公司曾与中央花园部分业主签订过协议、以免除或减让物业管理费方式对其违约行为补偿部分业主并无不当。在上诉人与原审原告未能协商一致的情况下，上诉人主张按照其他收费标准支付物业管理费的依据不足，不予采纳。基于上述理由，合能公司物业分公司向其他部分业主按照何种标准收费，并不影响本案的处理。

　　在2007年11月1日之后，合能公司物业分公司按照每月每平方米3.9元的标准收取管理费并没有超出《指导标准》的最高收费标准；而且涉案合同约定：业主委员会成立后，……管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。小区业主委员会至今未成立，由业主委员会协商调整涉案小区管理费标准的条件尚未成就，上诉人作为业主主张调低管理费收费标准没有合同依据，不予采纳。上诉人在2007年11月1日之后应当按照每月每平方米3.9元的标准支付管理费。

　　合能公司物业分公司确认其在2007年11月1日之后已经按照每月每平方米3.9元的标准收费，一审法院在该问题的时间表述上有误，应予纠正。二审法院经核对，一审法院最终认定的管理费数额无误。该表述上的错误并不影响本案的处理结果。

　　对于焦点三，涉案物业管理合同和买卖合同均没有约定滞纳金的问题，应按人民银行同期同类贷款利率计付相应的欠费利息。综上，除利息问题外，两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实不清，实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：（一）撤销深圳市福田区人民法院(2009)深福法民三初字第800号民事判决第二项：（二）变更深圳市福田区人民法院(2009)深福法民三初字第800号民事判决第一项为：上诉人周燕珍、蔡信雄应在本判决发生法律效力之日起10日内向深圳市合能房地产开发有限公司和深圳市合能房地产开发有限公司物业管理分公司支付2003年6月至l0月的电费2921．26元，2003年6月至2008年12月的水费5432.35元、排污费1701.45元、本体维修基金3454.86元、物业管理费60454.81元及上述款项的利息(按照中国人民银行同期同类贷款利率和欠费期间分别计付至各期欠费付清之日止)；（二）驳回深圳市合能房地产开发有限公司和深圳市合能房地产开发有限公司物业管理分公司其他诉讼请求。

　　蔡信雄、周燕珍向广东省高级人民法院申请再审称：（一）被申请人与申请人签订房产买卖合同后，约定了被申请人提供前期物业管理服务，但被申请人从未正当履行过自己的物业服务义务，既未公布过收费标准及服务项目，又未兑现其服务承诺，不按深圳市物价局、住宅局的物业管理指导的标准履行物业管理义务；（二）在物业服务合同中，业主具有先履行抗辩权，本应由合能公司物业分公司举证证明其已提供足够的物业服务才能向业主主张管理费，原审法院颠倒举证责任。综上请求撤销原审判决，再审本案。

　　被申请人合能公司、合能公司物业分公司未提交书面意见。

　　广东省高级人民法院经审查认为，关于被申请人合能公司物业分公司有无履行物业服务义务的问题，由于蔡信雄、周燕珍在购房合同中约定了在业主委员会成立之前，由合能公司物业分公司负责房地产的物业管理，故双方之间存在物业服务合同关系。而合能公司物业分公司在2007年11月1日之前按每月每平方米4.5元及2007年11月1日之后按每月每平方米3.9元收取物业管理费，均未超出深圳物价局深价规[2007]1号《深圳市住宅物业服务收费指导标准》的规定标准，故原审法院认定双方应按物业服务合同约定履行义务。在物业管理方表现为按合同约定履行服务义务，而业主一方则表现为按期支付物业管理费。根据原审法院查明的事实，可认定合能公司物业分公司实际履行了物业管理职责。至于蔡信雄、周燕珍申请再审，称合能公司物业分公司在物业管理方面存在的质量问题，本可以通过协商或申请撤销、变更服务合同等途径解决，在本案没有充分确实的证据证明合能公司物业分公司未依约履行物业管理职责的情况下，原审对蔡信雄、周燕珍拒付物业管理费的理由不予支持，于法有据，并无不当。

　　关于申请人蔡信雄、周燕珍是否享有先履行抗辩权的问题，由于蔡信雄、周燕珍未能证明合能物业公司完全没有履行物业管理服务义务，在认定合能公司物业分公司已经基本履行自己的物业服务义务的情况下，蔡信雄、周燕珍并不享有“先履行抗辩权”。

　　综上，蔡信雄、周燕珍的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定：驳回蔡信雄、周燕珍的再审申请。

　　三、评析

　　近几年随着房地产市场的繁荣，各商品房小区均有物业管理公司入驻，物业服务合同纠纷案件也纷纷涌现。这类纠纷最常见的问题是，业主对物业公司的服务不满，认为不符合物业服务合同约定的质量标准，拒付物业管理费。而物业公司则以业主不如期缴纳物业管理费，对该部分业主停止一切物业服务。双方援用的法律几乎是同一条款，即《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定以及第六十七条关于先履行抗辩权的规定。同时履行抗辩权是诚实信用原则的体现，是在一方确实存在违约的情况下，赋予守约方私力救济的权利。买卖合同、承揽合同等只有一对一的当事人，他们常常适用此项权利，以避免守约方扩大损失。但在新型的物业服务合同中，业主及物业公司能否同样援用，值得商榷。

　　业主在物业服务合同中的主要义务是缴纳物业管理费。业主的缴费义务具有单一性、个体性的特点，业主以拒交物业管理费的方式来对抗物业公司，容易操作，无需任何成本，这就是为何业主对物业服务稍有不满就拒交或拖欠物业费的原因。而物业公司是以营利为目的的企业法人，其日常运营资金的唯一来源就是业主交纳的物业管理费。在业主交纳的物业管理费中，有些是物业公司代为收取应向有关单位交纳的，如电、水、热、气等能源供应费用，还有些是物业公司为履行物业管理职责必须支出的成本，如用于维修的材料费、聘用的工作人员的工资、用于维护环境的绿化物等。如果对业主的抗辩不加限制，允许业主在不满物业服务时有权拒交物业费，则会给业主恶意拖欠物业费提供可乘之机，物业公司可能因无法及时收取到物业费而丧失运营资金，陷入瘫痪，业主的这一抗辩对物业公司是“致命的”，明显违背诚实信用原则。

　　其次，由于物业管理服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业公司以某个业主不缴费为由停止物业服务，受到影响到的不仅仅是欠费的业主，整个社区业主的利益和社区环境都会受到损害；而一些业主对物业公司提供的特别物业服务不满而以拒绝继续交纳自己的物业管理费以对抗物业公司，这一行为并不符合社区其他业主的利益，而且还损害到其他多数业主的利益。当物业公司或业主的抗辩行为损害社会公物利益时，对其进行限制是社会公益原则的必然要求。

　　再者，即使当事人的抗辩行为从形式上符合合同法规定的履行抗辩行权的要件，禁止权利滥用原则也要求抗辩权的行使不得损害他人利益。禁止权利滥用原则，指一切民事权利之行使，不得超过正当界限，行使权利超过正当界限，则构成权利滥用，应承担侵权责任。学说一般认为，凡行使权利带来的利益小于其所造成的损失，则属于权利滥用。具体在物业管理合同纠纷中，如果物业公司或者业主因行使履行抗辩权所获得的收益小于该抗辩行为时，则属于滥用履行抗辩权的行为，应当予以限制。

　　最后，在物业服务市场上，物业公司在特定社区内享有合法的自然垄断地位，其提供的物业管理服务具有排他性和非竞争性，也就是说物业公司提供的服务对业主而言具有依赖性和不可替代性。在这种情况下，物业公司如果以所谓行使履行抗辩权为由，以拒绝供应水、电、气、热或提供保安义务的方式抗辩权欠费的业主，对业主会产生“致命”的影响，使经济实力本来与物业公司相差悬殊的业主处于更加弱势和无奈的困境，这种抗辩显然违背了“心存善意、诚实守信”原则的要求。另一方面，由于物业公司的垄断地位和物业管理服务对业主正常生活的重要性，物业管理公司在特定社区的地位实质上相当于具有垄断地位的公用企业，法律对公用企业尚附加了强制缔约义务，我们则更有理由附加给物业公司强制履约义务，即严格限制物业公司滥用垄断地位，以不当方式行使抗辩权。

　　综上，在物业管理合同纠纷中，无论是业主方还是物业公司方都不应行使履行抗辩权，否则有违诚实信用及禁止权利滥用原则。而法院在审理这类案件时根据物业管理合同特有的性质，亦应排除此两条文的适用。业主与物业公司之间发生服务质量与缴纳物业管理费的冲突时，应在己方全面履行完自己义务后，再通过诉讼或仲裁寻求公力救济，调整相应的物业管理费，而不是以上述抗辩权来进行私力救济。

（执笔人：广东省高级人民