详解不动产登记等焦点 回应“开放小区”中的物权法问题

    人民法院报北京2月23日讯 （记者 罗书臻）今天上午，最高人民法院召开新闻发布会，通报《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（《解释》全文见三版，相关答记者问见三、七版）的有关情况，《解释》将于3月1日起施行。最高人民法院民一庭庭长程新文介绍了《解释》有关情况并回答记者提问，最高人民法院新闻发言人孙军工主持发布会。

    据介绍，物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，对于其中的许多条文规定的适用问题，都需要通过司法解释的方式进一步细化。《解释》共22条，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等审判实践中遇到的难点问题作出了相应规定，旨在有效指导司法审判，推动物权法更好地调整社会生活。

    不动产物权归属，登记簿证明力非绝对

    物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及登记就应通过行政诉讼解决，因此导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。

    针对这一情况，《解释》规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，人民法院民事审判部门应依法予以审理，并明确，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，如当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

    程新文表示，不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（买卖、赠与、抵押等基础法律关系），涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

   机动车等特殊动产纠纷，严格限定“善意第三人”

    据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车的二手交易也大量增加，实践中机动车名实不符的情况屡见不鲜，同时，因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，因此，近年来，有关机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势，如何处理好相关纠纷也成为审判实践中的热点和难点。

    针对这一情况，《解释》规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

    程新文解释说，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权，具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于物权法第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外，但不包括针对该标的物享有担保物权的债权人。同时，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的“善意第三人”范畴。

    细化按份共有人优先购买权和善意取得制度

    物权法第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，但该条表述较为简单，没有解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题，《解释》通过六个条文，分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定，对按份共有人优先购买权制度进行了细化，包括：共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持；物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定；两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

    据介绍，与善意取得相关的纠纷非常常见，如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个难点。对此，《解释》规定了“善意”认定的基本标准，明确受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。《解释》还分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定、善意的判断时间的规定等进行了明确，形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外，《解释》还基于增进司法裁判的社会认同，简化裁判理据的目的，立足于法律不保护非法交易的价值理念，对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

    密切关注“开放小区”中的法律问题

    2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区” “已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”等规定引起公众关注。在今天的新闻发布会上，在回答记者关于该意见与物权法有何关系时，程新文表示，上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是贯彻落实党的十八届五中全会提出的“五大发展理念”中的共享发展理念的体现，也是落实中央城市工作会议的重要举措，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。

    程新文表示，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为司法机关，人民法院将密切关注，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，加强调研，及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善地处理好相关的纠纷。

    来源：http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2016-02/24/content_108423.htm?div=-1