我国房地产企业征信立法框架的构建

—以我国地方企业信用信息征集和使用管理立法为借鉴

广东省广州市萝岗区人民法院   周芝秀

二○一三年五月二十五日

编号：  

我国房地产企业征信立法框架的构建

—以我国地方企业信用信息征集和使用管理立法为借鉴

[内容摘要]  近十年来，我国房地产市场急剧膨胀，房价居高不下，房地产商在获利的同时，企业诚信却每况愈下，而我国却没有一部企业信用信息征集和使用的法律，更没有专门针对房地产企业的信用征集和使用立法，我国只有部分省市制定了企业信用信息征集和使用的地方性法规和规章，这些地方性法规和规章虽然内容、形式并不统一，但基本框架却大同小异，这就为我国房地产企业信用信息征集和使用立法提供了很好的借鉴。本文结合部分地区企业信用信息征集和使用管理地方性立法和我国房地产企业信用档案系统的实践，提出了我国房地产企业信用信息征集和使用管理法律框架的构建，从而希望房地产企业信用信息能早日立法，希望此法律的颁布能更好的推进我国房地产市场的有序、平稳、健康发展。（全文共7698字）

一、暴利背后的信用危机：

（一）房地产企业急剧膨胀的现状

近十年来，什么对中国老百姓的影响最大，那就是房价！以广州为例，2003年，广州的一手房均价为3888元/平方米，2013年3月，广州三个核心区天河、越秀、海珠区的房产均价突破三万，全市一手房均价16298元/平方米，(1)近十年来广州的房价平均翻了四倍，个别区甚至翻了差不多十倍。以购买100平方米房子为例，十年前只用花40万左右，而现在差不多要花200万，对一个工薪阶层而言，十年内他的收入增加了160万吗？显然不可能，中国的老百姓深受高房价的压迫，纷纷沦为“房奴”，生活质量急剧下降。据一位资深的经济师测算，中国的房地产企业的利润平均可以达到260%。

（二）房地产企业面临的诚信危机

与房地产暴利不相适应的是中国房地产商的失信行为，在巨大的经济利益面前，房地产开发商唯利是图，开发的房地产质量不合格，房产价格与质量严重不对称，违法开发、违规销售、违约失信，房产面积缩水，虚假广告欺骗，前期开发与后期物业衔接不上，行业垄断，闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等一些违法违规行为屡见不鲜。

（三）政府监管效果并不理想

其实，早在 2002年8月建设部就发布了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》，至目前，房地产开发企业信用档案已基本实现了部、省、市三级系统联通、信息共享的建设目标，但仍存在着入网企业少、信用档案内容不全、利用效果不甚理想等问题。此外，在企业信用档案的建立过程中，最重要的不良记录信息是以企业自报为主的，这就相当于给企业信用档案的作用打了折扣。同时，这也体现出房地产企业信用档案的建立缺乏与相关行政部门的协调合作，不能在信息共享上实现互联互通。

2013年2月26日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中第五项加强市场监管和预期管理中也细化了对企业信用管理的要求，并明确了对违约失信房地产企业的制约。

市场经济从一定意义上来讲是信用经济，而对企业信用的管理则能同时发挥国家宏观调控和市场调节的作用，从而促进市场经济的发展。房地产业，作为国民经济的重要支柱产业之一，伴随着房价居高不下的现状，国家出台了一系列政策进行调控，其中就包括对房地产企业信用的管理，可是依然存在管理不够规范、收效不大等问题。

二、问题研究的现状

（一）国内立法的现状

目前，我国没有房地产企业信用信息征集和使用管理立法，只有建设部发布的《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》等规范性文件。但在企业信用信息征集和使用管理上已经有许多地方性立法实践可予以参考借鉴，因为根据我国国情，实现全面披露全国企业信用信息是一个亟待解决的问题，实现全国性企业信用信息征集和使用管理立法也将会是一个漫长的过程，那么作为国民经济重要支柱之一的房地产业便无法依赖全国性企业信用信息征集和使用管理立法的出台来解决目前房地产业的企业信用问题，反而我们应该率先实现全国性房地产企业信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解决房地产业的企业信用管理问题，又能为全国性企业信用信息征集和使用管理立法实践铺路。目前我国企业信用信息征集和使用管

理立法实践统计如表一（2）：

（二）国外企业信用管理模式

20 世纪 70 年代以来，发达国家普遍建立了较为完善的社会信用管理法律制度。世界各国的企业信用管理的法律模式主要可以分为市场主导型模式、政府主导型模式和会员制模式。

市场主导型模式又称作美国模式，该模式主要是通过市场化的运作，由商业性机构根据市场需要建设信用数据库和提供信用信息服务，开展各种信用调查和信用管理事务。而政府不会直接参与商业化信用机构的经营，只是通过立法对其进行约束。政府主导型模式又称作欧洲模式，该模式主要是通过政府力量来建立公共的信用管理机构，强制性地要求个人和企业提供真实的信用数据信息。会员制模式则主要存在于日本，它依靠行业协会建立信用信息管理中心，该中心为个人和企业的信用信息提供了交换平台，通过内部信用信息共享机制达到收集、处理和使用信用信息的目的。会员制模式的特点表现在，政府引导建立信用信息数据库，交由行业协会进行商业化的运营，政府不直接参与经营，同时兼具了政府管理和行业协会自主经营的特点。(3)

三、我国房地产企业征信法律框架的构建

（一）立法目的的定位

一直以来，我们主要依靠民法的违约赔偿手段和行政的违规处罚手段治理房地产企业失信行为，但是民法作为私法具有个案处理等局限性及其事后救济的失效性，行政手段也具有缺乏公众参与、地方政策保护及受土地财政影响深远等局限性。此时，倡导房地产企业信用信息征集和使用管理立法，既要同时发挥国家宏观调控和市场自我调节作用对企业信用信息进行管理和利用，还要注意强化被征信对象在征信信息保护方面的实体性权利。

因此，房地产企业信用信息征集和使用管理立法至少应该包括以下两个目的：第一，为了规范房地产企业信用信息征集和发布管理，增强企业信用意识和风险防范意识，从而建立起房地产企业信用制度；第二，保障征信和信用评估过程中当事人的合法权益。

（二）立法模式的选择

正如本文第二部分——问题研究的现状中所谈到的，目前世界上各个国家信用立法的模式主要有市场主导型模式、政府主导型模式和会员制模式三种。鉴于我们国家市场化运作不够成熟、行业协会不够自律的国情，大部分地方政府规章在企业信用管理上倾向于政府主导式，大多数地方政府都采用了以政府设立的征信机构和市场化的评估机构为主体的征信机构体系，即具有中国特色的政府先行而后推动市场化运作的立法模式，比如在《深圳市企业信用征信和评估管理办法》中：