(广州市萝岗区人民法院 2003年 ) 

(作者： 温江涛 )

　　论文提要：
　　随着我国住房商品化制度的稳步推进，房地产销售市场日益壮大，房地产转让纠纷案件越来越多地起诉到人民法院，本文主要围绕房地产交易中登记备案的效力问题进行分析和研究。

　　近年来，随着我国住房改革和经济的持续繁荣，决定了房地产市场的繁荣和飞速发展，同时房地产纠纷案件越来越多地起诉到人民法院，对房地产转让中出现的若干问题进行研究、探讨更有其现实意义。
　　一、房地产转让登记的特征
　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府变更或者更改土地使用权证书。房地产属于不动产范畴，具有不可移动的特性，不像动产可以使他人凭借占有而确定权利人与动产之间的支配关系，因此，房地产权利的设立、变更、处分等都应当在登记部门进行登记公示，使权利变动的事实公诸于众。
　　房地产转让登记具有以下特征：1、公示性。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。 通过公示，不仅可以保护房地产交易双方当事人的利益，也使第三方知道某房产的所有权状态，避免从事针对该房产的交易行为，从而达到保护善意第三方的利益。2、公信性。所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或者存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。 例如，某房屋的真正所有权人是甲，但在房屋产权证上登记的所有权人是乙，丙由于信赖乙所持有的房屋产权证书的真实性，而与乙订立了房屋租赁合同并向乙履行交付租金的义务，则尽管乙不是真正的所有权人，在法律上仍然承认该履行有效，以保护善意第三人的利益及交易安全。
　　二、房地产转让登记的效力
　　根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。由此可见，我国立法和司法实践中对物权变动是采取当事人意思自治与登记生效相结合的模式。一方面，基于物权移转的目的和意图，合同双方事先需要达成合意；另一方面，必须通过一定的公示方法来实现物权的移转。公示以合意为前提，而合意的内容必须通过公示的方式对外进行披露。如果房地产交易双方订立合同后，未进行权利变动登记，公示因没有成就，他人则有理由相信该物权变动没有产生。
　　由于房地产买卖关系中指向的标的物价值较大，其交易多采取书面形式建立合同关系。据此有的人认为房地产买卖合同是一种要式合同，不仅应当以书面形式订立，而且必须到主管部门办理登记备案手续，否则该合同无效。笔者认为，房地产买卖合同是以移转不动产物权为内容的债权合同，合同一旦生效即对订约当事人发生法律效力。依照合同约定，出卖人有交付不动产物权，在法定期限内协同买受人到登记部门办理物权变动登记手续的义务，而买受人则有义务向出卖人支付约定价款。任何一方不履行或者怠于履行其承诺，都将构成违约并应承担相应的违约责任。假如因一方当事人的原因而未能办理登记手续，虽然不能发生不动产物权变动的结果，但不能导致不动产物权移转合同的无效或者不成立。认为合同无效的观点，实际上是混淆了房地产交易中的债权行为与物权行为的效力，将债法中的原因行为归入到物权法上的登记——结果行为中，其结果是否定了合同的成立效力，不利于对买受人的保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定精神，合同有效与否应以合同是否违反国家法律法规禁止性规定或违反公序良俗作为判断标准，是否办理登记手续不应影响到合同的效力。在司法实践中，如果交易双方仅仅是未履行登记备案手续，一般只责令当事人补办手续，而不应确认合同无效。2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条也作出了相关规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
　　有的开发商在房地产销售时，将房产交付给第一买受人而不办理登记备案手续，之后又将同一房产出售给第二买受人，但办理了登记备案手续（即俗称的“一屋多卖”）。此类纠纷应保护第一交易还是第二交易，一种观点认为，第一买受人虽未办理登记备案手续，但买卖双方已履行合同并实际交付房屋，应保护第一买受人的民事权利，解除第二买受人的买卖合同；另一种观点认为，第一买受人未办理登记备案手续，房屋所有权仍未发生移转，应保护第二买受人的民事权利。笔者认为，第二买受人属于善意取得财产所有权，其买卖关系应受到法律保护。首先，我国《民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第一买受人尽管与出卖人就房地产买卖达成合意并实际履行了交付义务，但第一买受人仅仅取得了占有权，而并未取得完整的财产所有权，仍未享有对房产进行处分的权利。其次，根据我国立法对不动产所有权确立所采取的登记生效主义，由于第一买受人未办理登记备案手续，其房地产买卖合同尚未生效，不能对抗基于善意取得的第三人。即使第二买受人在购房时明知房屋已出售给他人，只要不是出于损害第一买受人利益的目的，或者不存在与出卖人恶意串通的行为，不能因此而认定后转让合同无效。而第一买受人则可依据不能实现合同目的的理由要求出卖人承担民事责任。
　　三、瑕疵登记房产转让的法律保护
　　在通常情况下，房产登记所记载的权利人与真正权利人都是一致的。但在某些情况下，由于登记出现错误，即发生瑕疵登记时，也有可能出现不一致的情况。对于任何第三人来说，因对房产瑕疵登记不知情，他只能判断登记是客观真实的，所以，登记对于任何第三人来讲都是正确的。
　　在房产登记所记载的权利人与真正的权利人不一致时，善意第三人因信赖登记正确而与登记所记载的权利人进行交易，其所得利益应当受到法律的保护。笔者认为，物权变动关系在社会生活中普遍存在，日常生活中每天都会发生大量的物权变动，要求受让人对出让人是否拥有处分权进行周密详尽的了解是不现实的。在上述交易中，善意第三人通过登记内容对房产权利存在的状况产生了信赖，从而作出交易的意思表示，在法律上应当承认其产生了与真正权利人进行交易相同的法律效果，善意第三人履行的给付义务应认定为有效，真正权利人如果对善意第三人提出主张，将不获法律保护，这并不意味着置真正权利人的利益不顾，只是在善意第三人与真正权利人发生冲突时，优先保护善意第三人的利益，真正权利人有权向登记所记载的权利人提出索赔请求。假如认为该项交易无效，则权利登记将不产生公众信赖的效力，任何人与他人进行交易时，都对登记所表现出来的权利状况抱有怀疑，则社会经济就失去了基本的法律保障，不利于正常交易的进行。